转自微信公众号 铁锤微观
终于降息了，降的是换锚之后的LPR利率。
央行公布了最新一期的LPR数据，1年期和5年期贷款利率都下调了10个基点。5年期利率和我们的房贷有关，算上2月份降的25个基点，2025年元旦（重定价周期日）很多人的存量房贷利率就会降至3.85%。我算了一下（按下调35个基点），如果是贷款100万30年，每月可以少还200块钱，30年合计利息减少7.3万左右。
![]()
另外一起调降的还有公开市场7天期逆回购操作利率，下调10个基点至1.70%。
一些专家说，降息之后购房成本大幅减少了，利好购房者。利好确实是利好，但这点钱很难办大事。更何况当前时期，对于绝大多数人来说，降息不是买房与否的关键因素，能赚钱才是。
现如今的房地产利率市场，有一个问题仍然驱使着居民部门提前还房贷，那就是存量房贷利率和新增房贷利率存在倒挂，且幅度不小。
北京和上海的银行最近下调了房贷利率，首套已经跌至3.4%了，二套也低至3.6%了，广州首套最低可做到3.0%了，房贷利率2字头时代，说来就要来了。而这些城市的二套存量房贷利率还维持在5%左右的水平，利率差大概在1%-1.5%之间。
这么一对比，前几年高位接盘的冤大头，不仅房价买在了山顶上，房贷利率也在山顶上，利息总共要多掏3成左右，叠加这两年房价下跌，无数家庭买一套房，差不多十年又白忙活了。
所以，我有时候觉得挺荒诞的，政策成天喊着促进消费，但就是不给被房贷和生活成本压得喘不过来气的主流消费群体减压，这种既要又要的做法，确实该纠正一下了，是时候给存量房贷利率也降一降了，既然无法提高人们的收入，适当给房奴身上的担子减点重量，终究是有利于消费的。
对于银行来说，这种到嘴的肉会不会吐出来，自然需要官方下场指导，上升到法治原则即可，毕竟解决就业和消费是政府的事。
关于降息，我想再多说几句，一是时间点比我预计的晚了两个月，按照我的分析，5月份就该降了，二是降息幅度太小，10个基点不痛不痒。毕竟现在各方面的情况都不太乐观，房价持续阴跌，消费萎靡不振，股市流动性堪忧，国家队一直在被动托底买入……
此等情况下，我们的货币政策依旧保持谨慎，不得不说，央妈确实挺有定力的。
聚焦到国际视野来看，这份定力更多是战略层面的，即中美之间的金融拉锯，此情此景就好比高血压大战低血糖，就看谁能撑得住。
而我们之所以选择在这个时间节点率先降息10个基点，我觉得有两层含义，一是二季度GDP增速4.7%，不及预期，下半年经济增速目标还是要保一下的，此时降息的确彰显出了货币政策呵护经济企稳回升的决心。其实自2007年以来，中国就经历了五轮周期性的“降准-降息”操作，每次降息都伴随着经济下行压力的增加。
二是此次降息是有锚降息，即引导资金流向实体经济，促进综合融资成本降低，这个其实很好理解，利率是资金的价格水平，价格调降后有助于增加实体经济的融资积极性。
还有就是，从美国层面的最新消息来看，美联储9月降息的概率进一步加大，我们现在降息，更多是提前做预期管理，这表明降息一旦开启，则大概率是持续性的。直白点说，我们目前的房贷利率水平，远没有到底，今年仍然可能跟随美联储有1-2次的降息操作。
而在降息周期，黄金的表现通常都较好，美联储自1984年以来的7次降息周期，金价平均录得6.2%的年化收益率。
另外，降息还存在与商业银行净息差不断走低的博弈。今年一季度来，商业银行净息差已经降至1.54%，早就跌破了1.8%的警戒线。
![]()
所以我们看到，这边央行刚刚宣布降息，那边商业银行就齐刷刷降存款利率了：7月25日，工农中建等国有大行集体下调人民币存款利率，其中两年期以上整存整取存款利率下调幅度最大，为20个基点。
去年至今，大行人民币存款利率已经历过四次下调，以工商银行为例，与去年首次调整后的存款利率相比，最新存款利率最多已下降70个基点，五年期整存整取人民币存款已迈入“1”时代。
市面上靠谱的投资渠道少之又少，居民部门自发把钱存在银行吃微薄的利息，今年上半年住户存款增加了9.27万亿，全国人民的存款总额直接刷新了历史纪录，达到了惊人的147.48万亿。
大家偏向于热衷储蓄，这个问题我们已经讨论很多遍了，所谓消费动力，从来都不是手里有多少钱，而是未来能赚多少钱。这是我们千百年的消费观，总结起来就四个大字，居安思危。所以说一千道一万，未来赚不到钱，哪怕存款利率降到0，人们依然会存钱，区别在于有利息就存银行，没利息就自己锁保险柜里。
说实话，央行这么一番操作，现在不高兴的人更多了，因为存款利率降幅比贷款利率更大，央妈这波显然把利率转嫁玩明白了——有房贷又有存款的，算是自己补贴自己，就怕你银行里有点存款，但又没有房贷，这就等于是拿着你的存款利息补贴有房贷的人。我话说的有点糙，但逻辑基本上是这样的，仔细想想，这何尝不是存款利息的另一种征税呢？
有人可能会问，低利率时代正在悄然来临，普通人如何保护自己的钱袋子呢？
单靠吃利息肯定是不行的，这两年存款利息一直在降，现在去银行买定期存款，收益率2%以上都要靠抢，君不见很多大行已经下架了大额存单。
我的看法仅供大家参考，首先，提前还贷显然是最好的理财，这没啥好说的，我已经说了两年多了，而且这是大家用脚投票的结果，实际上新一轮提前还贷潮又已经开始了。
其次，和10年前相比，我们现在的确是低利率时代，但还没到负利率的程度，如果没有更好的投资选择，传统的银行储蓄依然可行，但要切记不要把鸡蛋放在一个篮子里。
再者，前面提到了，黄金在国际储备、支付和清算中具有相当重要的地位，尤其是降息周期黄金还具有抗通胀的作用，可以作为资产配置的一部分。
另外，对于风险厌恶型投资者，债券或债券型基金可以提供相对稳定的收益，特别是国债。中国作为产业链完整的世界第二大经济体，经济和汇率相对稳定，这决定了我们的国债利率具有很高的吸引力。当然了，你要担心的是抢不抢得过虎视眈眈的机构们。
还有一个问题，如果有足够的资金，房地产还能投资吗？
就当下而言，房价涨幅很难超过通胀，房租回报率更是差房贷利率一大截，所以持有超出居住需求的房产是赔钱的，北上广深绝大多数区域也概莫能外。
但作为长期配置，头部城市的优质房产依然值得拥有，因为货币放水会继续存在，货币贬值压力利好优质房产保值升值，这个道理存在了几十年，美国如此，衰退了三十年的日本也如此。
即便如此，也不要持有太多房产，我们还要考虑流动性问题，以及宏观环境的就业和收入问题，即我们需要充分考虑抵御低谷和接盘的问题。
最后，别忘记投资自己。巴菲特说过，在通胀下最好的保护方式就是投资自己，个人的才华不会受到通胀压力的影响。
回到央行本次降息的操作动机，是为了救房地产吗？我觉得不是，更多是为了稳经济，降低实体经济的融资成本，至于居民部门的房贷成本减少，与其说是一次普通的金融活动，不如说是一部引人入胜的剧本。
在我看来，要真想救房地产，可以打的牌仍然有很多，二十届三中全会《决定》很明确提到，接下来有关城市可以围绕取消限购、取消公摊、改革商品房预售制等进行施策。平心而论，当下最应该被重视的是做好停工、烂尾楼盘的保交楼，这才是真正影响居民拍板购房的决定性因素。说实话，人们每天上下班穿梭在道路两旁的烂尾楼之间，看着这些开发商一天天摆烂，就算再想买房也会被劝退。
当然了，这些烂账短期是很难抹平的，只有市场好的时候，开发商和地方财政不缺钱的时候，才有可能去填补缺口，重新开工。所以行情越不好，烂尾楼问题就越难处理。
经济大事，没有对错，只有短期的利弊，解决问题的办法永远只有一个，即用新问题解决旧问题，央行通过降息权衡商业银行息差、存款利率的艺术如此，二十届三中全会再提“延迟退休”亦如此。
今天聊的话题的跨度可能有点大，这其实是铁锤后台粉丝问的最多的问题，我觉得逻辑相通就放在一起说了。
喊了这么多年的延迟退休真的要来了吗？趋势如此，但目前只是顶层设计阶段，距离落地还有一段时间。
大会的措辞是相当考究的：发展银发经济，创造适合老年人的多样化、个性化就业岗位。按照自愿、弹性原则，稳妥有序推进渐进式延迟法定退休年龄改革。
这里面有三个关键词：自愿、弹性、渐进式。较之前的提法多了“自愿”，莫非我们要搞开放式延迟退休？
我理解的“自愿”是官方可能会设定一个退休年龄，但是不强制，区别在于退休早晚影响养老金的领取：早退每个月少领钱，晚退则多领。
这在国际上是有参考案例的。
日本从2000年开始渐进式延迟退休年龄至65岁，但并非强制性，早领每月养老金会有减额，晚领会有增额。
比如政府规定65岁才能退休，提前一个月退休，以后每个月就要少领0.4%的退休金，提前退休越早，少领退休金越多。反之，越晚退休领钱越多，能熬到75岁以后再退休，就能拿全额退休金的184%，一旦选择不可更改。
![]()
![]()
我没查到美国的减额增额数据，但思路和日本差不多，都是早领在全额养老金的基础上打折，晚领则给与额外奖励。
这就是所谓的“自愿”。
至于该怎么选，没有标准答案，全看个人意愿。当然衡量标准我觉得有两个，一是身体状况，二是工作状况，前者决定了你能领多久才能不吃亏，后者决定了你65岁以后是否还能在工作岗位上坚持，要知道在日本很多公司职员年龄超过60岁工资就减半了。
相较于可能选择的延迟退休模式，我更想讨论延迟退休的本质，所谓改革的动机，通常暴露了一套模式的劣势。
放眼全球，搞延迟退休的国家模式各有不同，但本质其实都是一样的：养老金入不敷出，即交钱的人供应不上领钱的人，我们也不例外，养老保险的保费收入，已无法覆盖养老金支出。
从2014年起，我们的企业职工和城乡居民养老金收支就开始出现缺口了，累计来看，过去9年的缺口高达5.8万亿（该数据剔除了财政补贴、利息收入、委托投资收入等，PS：2023年的全国社会保险基金收入决算表未公布）。
![]()
数据是真实存在的，缺口也是真实存在的。
那为什么财政部公布的数据显示2023年末，我国职工基本养老保险基金累计结余已经接近6万亿元，养老保险基金按时足额发放是有保证的呢？
那是因为为确保养老金按时足额发放，各级财政部门在发挥作用，一是不断加大财政补贴，去年中央财政安排基本养老保险补助资金约1万亿元；二是实施养老保险全国统筹，对各地基金结余进行合理调剂，2023年全国统筹调剂资金规模达到2716亿元；三是其它层面的筹资。
接下来我们聊一个大家最关心的问题，养老金的缺口还会加大吗？
趋势的确如此，其实最严重的时候还没有到来，看出生人口现在是逐年递减，而退休人口却是逐年递增，目前二者的数量差在1200万左右，在2014年形成交点后，分叉正逐渐拉大，未来20年每年2000万人退休，但出生人口可能降至四五百万水平。
这种情况下，我们看到有些出生人口下滑严重的地方开始着急了，各种喊口号、发文件、发奖励催生，也看到有些地方鼓励民众生育不见效后，开始号召党员干部带头生三孩（回应是内部研究阶段）。
![]()
只是，现在着急似乎晚了一点，毕竟新生儿缴纳社保怎么也要20年以后了，这实在是远水解不了近渴啊。
所以能填补缺口的无非两个办法，一是提高缴存基数，治标不治本，而且容易反噬，看城乡居民医疗保险的缴纳就知道了，基数提高至380元/人，就有3000万人弃缴；二是延迟退休，晚一年退休就晚一年领养老金，留给整个体系腾挪的时间就多一点。
正如我前面提到的，经济问题的化解没有速效药，都是问题叠加问题，延迟退休也不例外，目前来看最可能发生的事情是：好不容易能接受65岁退休了，结果却没有那么多的企业，给你发光发热的机会。
全文完，既然看到这里了，如果觉得不错，随手点个赞吧。
个人观点，仅供参考
赞(32)
